高烧的楼市在政府集中调控以后,已经开始出现了大幅降温迹象。北京、上海、广州以及深圳四大房地产市场的一手住房成交量,在过去的1个月中出现了快速下跌的局面。
分析人士认为,季节性因素以及频频出台的政策都是导致1月份楼市快速降温的主要原因。专家预测,在“国十一条”出台后,未来相关部门还有可能继续出台具体落实的细则,地方性的房地产调控政策或会接踵而至。
楼市
-数据
京沪穗1月成交急降
北京的元旦不仅是天气寒冷,房地产市场更是格外的冷淡。根据北京房地产交易管理网的数据显示,元旦三天,北京新建住宅成交仅512套,比2009年元旦少了30套。
更惨的是二手房市场,北京二手住宅三天的成交量仅为58套,相比最冷淡的2009年元旦的154套居然下降了62%。
新的一年没有迎来开门红,导致一月份的北京楼市格外的冷清。1月份北京住宅期房成交量环比大跌45.76%,二手住房成交量环比跌幅近70%。
不仅是北京如此,上海和广州的楼市也让人感觉寒气逼人。数据显示,1月份上海商品住宅成交面积为70万平方米,与去年12月比大幅减少51%。
广州、深圳,一手住房成交量也较去年12月出现不同程度的下跌。根据深圳市规划和国土资源委员会的统计数据,1月深圳市新建商品住宅销售面积35.15万平方米,比上年同期下降32.7%,环比下降8.7%。
“买家大部分还处在对新政策的观望期。”记者走访了多家房地产中介公司,他们都表示,虽然在往年,春节前也会出现成交量大幅下降的局面,但是,今年特别厉害。
一位熟悉市场的人士告诉记者,现在市场上并没有明显出现大规模的抛售行为,但确有那些手头资金紧张的业主趁此抛盘离场。更多的投资者是以出租或者暂时空置的方式观望市场。
-心态
政策频出购房者多观望
“一月份北京楼市成交量的大幅萎缩,除了因为年初的房地产市场是传统淡季外,2009年下半年的火爆销售也是重要原因。”银河证券房地产行业分析师丁文在接受采访时表示。
他进一步解释说,有实力又想买房的群体在2009年基本消耗殆尽。而其后中央连续出台的房地产行业调控政策,又使得各方都产生了很浓的观望情绪。
更多分析人士认为,楼市在1月份出现的环比下降,说明宏观调控已经对市场交易造成影响。1月10日,“国十一条”(即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)出台,该《通知》综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图,正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。
调控的具体实施,涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面,关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。
中国房地产业协会副秘书长何琦在接受采访时表示,从去年12月份到今年1月份,国务院和有关部门相继出台有关房地产市场调控的政策。这些政策基本上针对的是去年3月份以后全国各城市的高房价,主要是遏制投机和投资,缓解房地产市场的矛盾。
1月12日,央行调整存款准备金率更使得楼市“雪上加霜”。越来越多的买房者加入了观望者的行列。
-政策
调控没有停止迹象
调控还没有停止的迹象。1月25日,北京市两会召开期间,北京市住建委有关负责人也对媒体公开表示:“春节前,市住建委针对‘国十一条’肯定要出台具体的措施,调控北京楼市。”
专业人士预计,受国家宏观调控政策影响,预计各地方政府将会陆续出台楼市调控具体措施,综合运用土地、信贷、税收、市场监管等手段,加强和改善对各地房地产市场的调控。
“本轮政府宏观调控思路已经有了很大转变,这个转变就是加大市场供应。”首创置业股份有限公司常务副总裁胡卫民告诉记者。
其实,在增大市场供应上,政府已经开始有所行动。国土资源部2日发布的数据显示,2009年,全国土地出让总面积20.9万公顷,同比增加38%。招拍挂出让面积17.8万公顷,同比增加40%,占出让总面积的85%。
“地产调控政策的执行情况有待于观察。”何琦告诉记者,任何一项政策的出台都有滞后性,目前税收政策和金融土地政策都用到了。在他看来,未来对于房地产市场最大的影响还有一项就是即将到来的加息。
北京大学经济所房地产金融中心主任冯科也认为,调控将是“边调控边观察”。“目前决策层对调控结果不是很有信心,如果效果不好,调控力度会加大,效果逐步达到后,调控就会放松点。”
-链接
南京元月住宅销量环比跌七成
新华社电据南京网上房地产最新统计,2010年1月新上市商品住宅成交4063套,二手住宅成交5683套,两者相加不足1万套,销量比2009年12月锐减七成。
根据南京网上房地产的统计,2009年12月,南京商品住宅的总销量达到3万套,其中新房销售1.4万套,二手房销售1.6万套,两者均创历史高位。去年12月与今年1月份的成交量相比,落差十分明显。
开发商"羞答答"降价 部分城市楼市出现松动
在楼市成交量迅速降温的情况下，部分城市房价出现松动迹象。来自北京、上海、成都等地的信息显示，一些开发商已经调低了部分新推房源的定价。对此，有业界人士认为，随着春节后各地楼市成交继续走低，房价有可能出现进一步松动。
部分城市新推房源出现降价
1月中旬，保利地产在上海的标志性大盘保利叶上海新推出两幢高层住宅。根据销售人员的说法，该楼盘采用一房一价制，最小面积89平方米，总价在140万-160万元之间。按此计算，其销售单价在1.6万-1.8万元/平方米。而市场人士介绍，保利叶上海于去年12月推出的一批房源价格近2万元/平方米。前后两批房源单价已经出现下降。
销售人员解释，两批房源价格不同的主要原因是位置和房型不同。但分析师薛建雄认为，通常情况下，因位置与房型不同产生的价格差一般在1000-2000元左右，这种2000-4000元的价差在楼市销售火爆的时候十分少见。
另外，从销售量来看，推出高价房源的去年12月，保利叶上海仅销售14套。但到了今年1月，其销售数量升至181套。因此不排除保利在1月下调新房源价格，以适应市场变化的可能性。
同样的案例出现在北京、成都等地。有消息称，1月底，北京东四环凯德锦绣1号楼推出房源467套，在东四环CBD辐射区域新盘价格普遍高于30000元/平方米的情况下，凯德锦绣开盘价在2.3万-2.7万元/平方米。这直接导致其开盘后很快销售90%以上。
成都方面，消息人士透露，以成都蓝光地产为代表的地方房企巨头已开始启动降价策略，蓝光圣菲楼盘由此前最高价近4000元/平方米降至目前的3160元/平方米。
“和2008年那一轮熊市相比，这次开发商反应更加灵敏和快速。如果不主动出击，等到房价不得不降的时候，就会很惨烈了。”一位成都房地产市场分析师称。
一线城市郊区大盘或受影响
业界预期，春节后各地楼市成交可能继续走低，房价则可能出现进一步松动。但也有乐观者认为，目前的楼市低谷与淡季因素有关。“只有到新盘开盘销售量不足50%的时候，我们才说楼市真有风险了。但目前这种情况在上海等地还没有出现。”一位地产商称。
如果房价出现进一步松动，业界认为，最早受影响的可能是一线城市的郊区大盘。一些在2009年高调拿地，又大量开发郊区大盘的房企可能率先降价，其中包括保利地产、绿地集团等。
开发商资金链情况则是决定其是否降价的直接因素。以保利地产为例，根据记者掌握的资料，其2009年销售总收入超过430亿元，但拿地方面的支出同样惊人。如去年9月-11月，保利仅拿地一项即耗资212亿元。
“尽管土地出让金支付有一定比例和周期，但巨额土地成本仍对开发商构成不小的压力，这将在一定程度上促使开发商加速回笼资金。”有业界人士称。
一些在2009年赚得盆钵皆满的开发商，近期在房源的定价方面态度也出现微妙变化。“之前领导的说法是肯定不会降价的，但现在看来，节后是否会调整价格，还不好说。”上海嘉定新城一家开发商表示。
二手房市场，价格松动的迹象也已经体现出来。上海中原地产经纪人表示，虽然目前一些二手房源的挂牌价格还是很高，但购房者议价空间明显增大。21世纪不动产市场研究主管黄河滔告诉记者，目前上海一些板块的二手房议价空间超过10%。另一位中介人士透露，如果成交低迷的情况持续到二季度，一些中小型的中介门店甚至可能再度出现“关门潮” |
处理中，请稍候…