地价被调控“忽略” 抑制房价先要控制地价

去年12月14日“国4条”出台，掀起新一轮楼市调控的大幕。今年1月10日，国务院办公厅发布“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”（俗称“国11条”），该“11条”是对前“国4条”的进一步细化，在恢复2007年楼市调控大部分强硬政策的基础上，仍然为“改善型”购房留有余地。应该说，一系列调控政策都是直指房地产行业的终极产品——“住房”，对于土地市场，调控政策的核心是“梳理存量、加大供应”。然而，土地的价格却一直被各种调控所“忽略”。

正是因为中国土地市场一直处于放任自流状态，因此，即使住宅市场出现成交量下降的不妙局面，土地的价格依然在上涨，各地地王依然频频出现。如果从土地供给方、需求方加以具体分析，土地价格为何在楼市萎靡时期依然坚挺也就不难理解了。

首先看土地供给方，主要是拥有土地的各地政府（还包括带有政府背景的土地开发商）。土地收入是各级政府最重要的财政收入，历年如此，而2010年各地政府通过土地收入增加财政的需求可能更甚。原因之一是，2009年出于刺激经济的需要，各级地方政府不同程度地实行了税费减免和增资扩建的措施——各地政府通过加大土地供给、增加土地财政收入，缓解当下的财政窘境。

也正是如此，可以看到，去年下半年以来各地“黄金地块”、“巨幅地块”层出不穷。土地需求方情况又是怎样呢？国家统计局公布的数据显示，2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%。2004年全国新建商品房成交均价涨幅近18%，2005年14%多，2007年约15%，其余年份都不超过10%，可以看出2009年房价涨幅是近15年最大的。得力于销售资金回笼，开发商资金充裕，短期内开发商“不差钱”。

此外，2009年12月25日，随着《保险资金运用管理暂行办法（草案）》征求意见稿面市，明确提出保险资金可以用于投资不动产。如果按照险资产总额5%的比例可以入市测算，预计未来可能将有约1900亿元的保险资金涉足房地产市场。业内还有说法，为了避免保险资金冲击楼市，保险资金不能直接投资住宅。可以想像，一旦闸门打开，这些资金会毫不犹豫地流向土地市场。“供需两旺”——这就是中国土地市场目前的现状，这也是“地王”频现的主要原因。如果不首先在一级市场抑制土地价格，二级市场的房价又怎能压得住呢？